土地・建物に関する相談室(建物編)

こんな時、どうしたらいいの?

お客様からお問合せがあった質問を Q&A形式でご紹介しています。

建物に関するご相談

 自分の所有地に古い文化アパートがあります。解体をして賃貸の駐車場経営をにしたいと考えておりますが、地元の工務店の工事見積りが適切かどうかを判断してください。

工事見積りは事前に郵送にてお送り頂きました。 内容は「文化アパートの解体工事」と「隣接する建物の補修工事」 そして「駐車場新設工事」の3点です。
解体工事、補修工事、駐車場工事の単価等若干の増減はあるものの適正価格だと思われます。 ただし、今後の管理等これから検討すべきものもありますので、管理業者と よくお話し合いの上お決めになってください。


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 先日、事務所ビルが競売で落札されたという質問をした者です。先日はありがとうございました。度々すみませんが、もう一点教えていただけないでしょうか。

落札者の代理の不動産業者の方が来られた際に、「当社は昨年12月に吸収合併したばかりで、お客様の信頼等の問題もあるのですぐ退去することは無理です。」と申したところ「2月に職権登記→解約通知→6ヵ月後明け渡し→8月〜強制執行。強制執行の際は退去金無し。」と言われました。

事務所は2年毎の自動更新で当社は昨年11月に自動更新されています。業者の方の言うように8月以降は強制執行&退去金0なのでしょうか?

また、営業損害の請求を視野に入れて弁護士の方を頼む場合は保険業務に詳しい方や宅地問題に詳しい方が良いのでしょうか?ご回答のほどよろしくお願いします。

ニュートンの豊島です。

賃貸契約書の内容が分からないのでハッキリしたことはいえませんが、業者の言うことは正規の手続きを踏まえたものだと思います。

「6ヵ月後強制執行退去金なし」はきつい言い方ですが、6ヶ月前の通告で退去をお願いするというのは通常の賃貸契約で、多くみられるものです。

今回の引越し等が御社の営業損害にあたるのかどうかは判断の分かれる所です。「引越し費用、住所変更による様々な経費等が退去金でまかなえるのかどうか敷引き等保証金の返還等の交渉」を信頼のおける不動産仲介業者に相談されて独自で交渉されるか、費用がかかりますが弁護士さんにご依頼されるかの選択をしたほうが良いでしょう。

また、保険業務や宅地問題に詳しい方でなくとも通常の交渉ですので、問題はないと思います。
ただ、弁護士費用は高いです。ご依頼は弁護士費用も良く聞いてご判断してください。


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 はじめまして。立ち退きについてご質問させていただきます。

当方の主人が保険代理店をしているビルが競売にかけられ、第3者に落札されました。代理の不動産業者の方が来月末までに退去して欲しいと言ってきました。まだ保証金などの具体的金額は提示されていません。こちらとしては、

  1. 新しい事務所の敷金・礼金。
  2. 駐車場の敷金・礼金
    (仕事柄、社員と合わせて3台分の駐車場は必要)。
  3. 引越し代。
  4. 顧客へのDMの印刷・発送代。
  5. 名刺印刷代。

は最低限、保証して欲しいのですが請求可能でしょうか?

その他2年前に自費(60万程度)で事務所の改装を行ったのですが、その分の何割かはいただけるでしょうか。また、同等物件が見つからない場合の事務所を移ることで生じる家賃・駐車場代の差額は保証に入るのでしょうか?

ニュートンの豊島です。お問い合わせありがとございます。

引越しに伴う「営業保証」として請求することは可能かと思われます。ただ第三者のビルオーナーとの話し合いは必要です。また、当然敷金の敷引き以外のお金の請求も可能です。

ただし、自費で改修した費用については前オーナーの了解があったとしても請求することは難しいと考えられます。もし以上のことの要求が認められず交渉が難航しそうなときは、弁護士さん等交渉できる立場の方を間に立てること良いでしょう。(※弁護士さんの交渉ごとは費用がかかります。)

余り交渉ばかりに時間やパワーが割かれますと今現在のお仕事にも影響がでます。ただ当事者同士でトラブリますととても時間かかりますので要注意です。


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 つい先日、合資会社を設立しました。が、本当にうっかりしていたのですが賃貸契約しているこのマンションの管理会社に話をしないまま現住所を事務所として、登記してしまっていることに気付きどうすればいいのか困っています。

管理会社に名乗らずに問い合わせてみたところ、居住に限られているので、それは契約解除の対象になるとのことで、家主さんにはなしてみても嫌がられるだろう ということでした。

うちの業務内容は全く取引先の出入りはなく、私一人でパソコンと電話ぐらいで作業 というものなんですが、今のところまだ収入もありません。と、いくら言っても、自分が家主なら断わりもなく事業用に使用して、家賃そのまま なんていい気がしませんよね。

賃貸マンションに住んでそのまま法人を起業されているかたもいらっしゃると思うんですが、 なかには、許可なくという方も・・・皆さんどうされているんでしょうか?

このままここで仕事をしていてどこかで分かってしまうこともありますよね?どんなことでもいいので何かアドバイスを頂けたらと思います。

先ず契約書を御覧になって下さい。多分、「使用目的で居住用でそれ以外は認めない等、禁止事項で・・・」と明記されていると思います。 正規で行くと住所変更か退去かということになります。

ただ、アドバイスということであれば・・「家主さんに直接お願いしてみる。」のはいかがでしょうか? 管理会社や家主さんが事務所の使用を嫌がる原因に「人の出入りが多くなる」というのがあげられます。ほとんど出入りが無いのなら、そのことも含めて「お願い」されたら如何ですか。 ただこの場合もしダメだったら前述に戻ってしまいますが ・・


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  現在ダンス教室をしております。今年からスタジオを借りていますが、備え付けのクーラーが故障しました。この修理については管理会社に申し出るつもりですが、こういった場合、修理費用の支払いは通常どちらが行うものでしょうか?

当然家主側の負担です。ただその場合じっと修理を待つ意外はありません。(早急に管理会社に修理の催促はしないといけませんが・・)

逆にこれが待てずに勝手に修理をして、(借主側)修理費用を管理会社や貸し主に請求等行いますと、やったやらなかった、高い安い、とトラブルの元になりますからお気をつけください。

あくまで管理会社貸し主側の修理を待つのが良いと思います。しかし、これだけ暑いと・・一刻を争いますね。


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  貸工場をやってます。賃料が滞って保証金割れ、これから借主にどのように話をもっていけばいいのでしょうか?

詳しいことが分かりませんので一般的なことになりますがご容赦ください。

  1. まず賃貸契約書をご確認ください。
  2. 交渉相手が誰なのかの確認をします。(又貸しのケースもあります)
  3. 契約内容の条項を(解約等)確認してください。
  4. 仲介業者はいるのでしょうか(おられれば確認してください)
  5. 相手側に家賃の催促を行ってください。(保証金割れですから大分と滞っていると予想されますので急いでください)
  6. 交渉は直接されるのか、もしくは仲介の人(不動産業者、弁護士)にさせるのかお決め下さい。
  7. 貸主側の態度をハッキリ伝えましょう(退去してもらうのか待ってあげるのか)
  8. この場合ハッキリ退去を伝えるほうが良いと思います。
    (いつまでにということも ハッキリお伝えください。
  9. ここまでされて時期を切ってください。約束が守っていただけないようでしたら 弁護士さんに相談して法的な手続きを取らざるをえないでしょう。
  10. それまでの経過経緯をきちんと記録しておいてください。(内容証明等有効です)
    また行動記録や言動記録も必要になることもあります。
  11. できるだけ早く行動してください。放っておいても良くはなりません。

借主側はお金が無いのでまたは少ないので払えないと言うことです。 貸主側はきっちりとした態度を決めましょう。 (待ってあげるのか、少しづつなら良いのか、まったくダメなのか、期限はいつまでか等)そしてそのことを相手(借主側)に確実に伝えましょう。

そしてそれがダメなら約束が守っていただけないなら法的な処置を取ると言う毅然とした態度が必要です。 家賃の不払いの交渉等は嫌なものです。これまで人間関係があったり、長年入居してもらっていたりと、こちらの意向を伝えにくいものです。 しかし放っておいても良くはなりません。これはお互いのためにもなります。 頑張ってください。


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 昨年の11月から自社の倉庫兼工場を賃貸に出しているのですが、一向に入居者が決まりません。ホームページに案内を出したりしているのですがあとは、どんな風にすればよいのか教えてください。

今入居している会社も、今年の八月に出て行くので、それまでに新しい入居者を決めてしまいたいと思っております。 実は、建設資金のローンが半分以上も残っています。

自社でお使いの部分が5分の1ほどありますね。また会長さんが4階を自宅に使われています。賃料や保証金の設定の仕方も10年前の設定のままです。 賃貸に出す場合、そのすべての条件を一旦白紙に戻しましょう。

・全館賃貸に出す。(1棟貸し)

・分割貸しにする。(縦割り3分割)

等々いろんな諸条件に対応できるようにしましょう。チラシ等広告を打ちましょう。 またプロの仲介人に依頼しましょう。

相手の条件に従って自社や自宅のスペースを考えましょう。 坪数が大きいですから、家賃設定は相場より低めで保証金もできるだけ低く設定した方がいいでしょう。


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 中古マンションを購入予定です。物件はとても気に入っています。購入したいと真剣に考えていますが、オーナーさんから金融公庫でなく、銀行ローンを使用してほしいとの条件を提示されました。

今の時代、銀行ローンのみというのは、リスクが大きいような気がするのですが、どうなんでしょうか? よろしくお願いします。

おっしゃる通り金融公庫が使えないのは非常に痛いです。金融公庫は金利も固定ですし、昨今のような時代には銀行ローンより優れていると思われます。しかし先方さん(売主)の都合で使えない。ただこれはそれでもその物件(中古マンション)がどれだけ欲しいかによると思います。

私の意見としては、最近の不動産状況を考えると物件は豊富にありますし、まだまだ下がる傾向(?)少なくとも上がる傾向ではないので、あまり急いで金融公庫の使用できない物件はお止めになるほうが無難かと考えます。

今後、粘り強く金融公庫が使用できるように交渉するか、諦めて次の物件を 探されたらいかがでしょうか。

でもどうしてもその物件をということであれば、あるいは銀行ローンということであれば固定ローンで無理のないローンを組んで下さい。変動金利はお勧めできません。 いずれにしても不動産は大きな買い物です。くれぐれも慎重にそして粘り強く交渉して下さい。

それでだめだったら「次、次」ぐらいのお気持ちでいてください。


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 新築賃貸マンションを契約し、これから入居しようとしております。その経緯のなかで、

  1. 仮の申し込みだけして、本契約待ち状態です。先日、契約書が送られてきて、 ○月○日の入居ですのでその日から日割り家賃が発生とのこと。
    入居日決定の連絡も無く、こちらの都合なども関係無く新築なので、この日から支払ってもらうとのこと。
  2. 仮契約前に説明を受けたときは、エアコン無しの部屋も取り付けがすぐ行えるような設備になっていると聞いていました。契約完了後に特殊な配管工事が必要な為、普通の電気屋さん等では工事不可なので、専門業者で56,000円の工事費が別途必要と言われた。
  3. 本契約後にこの地域は町内会費が毎月必要。大家が全住居人分立替えて年払を行うから、事前に一括で振込みするように不動産屋から言われました。一応振込みました。
  4. NTT電話回線配線費用について、工事中に不動産屋の担当営業と下見したとき、確認すると、はっり分からないが、線が通線されているので、改めてNTTに通線工事を依頼しなくて良いのではと回答されて契約しました。
    その後、NTTに電話移転連絡すると、通線工事を行ったので、その費用を各入居人に請求するように不動産屋から言われたので住人の方へ請求しますとNTTから告げられました。不動産屋からは、その旨の連絡は無し。
  5. 契約マンション内の駐車場も同時に申込みを行っていたが、詳細決定していないので、後日の契約書送付待ち状態でした。先日、契約書が送付されてきた、内容を見ると、マンションは2年契約なのに、駐車場は1年契約。しかも毎年契約更新時に手数料1ヶ月分請求とのこと。
    天災や大家の都合で使えなくなっても、借主に救済事項は全く無く、借主に不利
    な内容ばかりが契約書になっていました。

というような状況です。各内容について、こちらは対応処置が可能でしょうか。入居日が迫ってます。至急、教えてください。よろしくお願いします。

物件の説明はすでに受けられたとしてお話を進めます。

"1"について・・・

原則的には連絡の不手際はあったとしても家賃の発生はいたし方のない所です。

"2"について・・・

56,000円の費用は高すぎます。値段交渉の余地は大いにあります。

"3"について・・・

ところによって事情が違うかもしれませんが、町内会費は年払いではなく月払いが妥当でしょう。

"4"について・・・

この場合各階の盤 MDFまではNTTは料金はかかりませんがあとの配線費用は個人持ちが多いようです。しかし業者が料金がかからないと言ったのであればクレームの対象でしょう。

"5"について・・・

駐車場の1年契約は仕方のないところかと思いますが、しかし契約更新時に1ケ月分の更新料はとり過ぎの感が否めません。

以上がご質問に対するアドバイスです。ただ大阪との不動産事情が違うので難しい所です。

ただお話の端々に業者に対する不信感が一杯のように思われます。今後お住みになってもトラブルの可能性が大ではないでしょうか・・・どうしても納得がいかないのであれば手付の返還を条件に解約も考えられたらよいでしょう。

ただとても時間がかかる恐れもあります。納得がいくまで業者とお話されるのがよいでしょう。それでもとおっしゃるなら、弁護士もしくは住宅紛争処理支援センター03-3556-5147 にご相談されてはいかがでしょうか?


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 平成3年に、自己所有地50坪に1億5千万円(全額借入)で賃貸マンションを建設。現在も経営しておりますが、最近 (ここ1〜2年の間)空室がではじめ、近くにマンションが建ったりして仕方なく賃料を下げました。

そうなると当初予定しておりました利回りと違ってきており ますし、何より銀行への返済等にも支障が出てきております。 今後どうすればいいのでしょうか。

1.物件の有効活用は充分されていますか? (駐車スペース、看板など)

2.不動産仲介業者へ一括借上げはどうでしょうか?

3.本契約後にこの地域は町内会費が毎月必要。大家が全住居人分立替えて年払を行うから、事前に一括で振込みするように不動産屋から言われました。一応振込みました。

4.学生専用マンションへの移行はどうでしょうか?

5.銀行と返済方法についてお話しはされましたか?


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 親からの相続で古い(築30年位)文化住宅を所有しております。賃料が安いのと、大学から近いので、ごく最近までは満室に近かったのですが、ここ最近は埋まりません。

ずっと古くからの方もまだ半数ほどおり、賃料も思うように上げられない状況です。近くにどんどんと新築の学生専用マンションが建っていくので今年の春の契約もありませんでした。

これから固定資産税も払わないといけないし、この間の大雨で雨漏りの修繕もかなり費用がかかってしまいました。どうすればいいでしょうか?

1.まず家賃交渉は、誰がどのようにしましたか?

2.不動産仲介業者へ一括借上げはどうでしょうか?

3.本契約後にこの地域は町内会費が毎月必要。大家が全住居人分立替えて年払を行うから、事前に一括で振込みするように不動産屋から言われました。一応振込みました。

4.今いる方への立ち退き交渉はされましたか?

5.違う活用方法をお考えですか?


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 母が亡くなり、家と土地を兄弟3人で相続しました。家は築30年以上で古く、古い家財などもあり一緒に壊してから売却しようと考えていますが、生前母が登記証を紛失したと言っていました。どのようにしたらよいのでしょうか。

また、売却の方法やその際に注意しなければならないことを教えてください。

兄弟3人で相続するためと、さらに「権利書」を紛失されていらっしゃるようですので以下のような手続きをされる必要があります。

1、「遺産分割協議書」の作成。そこには3人のそれぞれの「土地建物の持分」を記入し、3人の押印が必要です。(3人の印鑑証明書も添付)

2、権利書の代わりとなる「保証書」の作成。この場合この土地建物を所有している方以外の2名の保証人が必要ですが、債務保証などが発生するものではないので今回のご事情をご理解いただける方にお願いしてください。さらにその方たちの印鑑証明とそれぞれの方の不動産登記簿謄本も必要です。

3、司法書士さんは、上記の書類に加えて「除籍謄本」「戸籍謄本」「原戸籍」「不動産の謄本」を揃えて相続の登記をします。ここまでが「相続の登記」に関する手続きです。それをさらに売却されるということですが、

※宅地建物取引業の免許を有する業者に依頼する
※その業者であっても契約の際、契約書の内容は必ず読み取ること
※実印や権利書、同意書などは不用意に渡さないに充分注意なさってください。


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 いよいよ自宅を売却することにしました。10年前に3,400万円にて購入。その2年後転勤に伴い賃貸に出しました。

現在ローン残高は1,300万円です。現在の借主とは話し合いの上来月の末日に退去いただけることになっています。できれば今の負債をなくしてしまいたいのですが・・・

土地 182.69平米 (地元不動産業者査定 約900万円)
建物延べ面積  114.88平米

この状況だけで考えますと、建物の評価がだいたい460万円から540万円くらいとして、土地と合わせてローンの残高を抹消できるくらいでは売却ができるかと思いますが、この時代思った値段では売れませんので地元の業者さんとよくご相談なさってください。

又、思った価格で売れたとしても、売買手数料(不動産業者に支払う)やいろいろな税金もかかりますので、その他の費用についてももっと業者さんと懇意にして、リサーチされないと思わぬお金が出て行くものです。


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