土地・建物に関する相談室(土地編)

こんな時、どうしたらいいの?

お客様からお問合せがあった質問を Q&A形式でご紹介しています。

土地に関するご相談

 はじめまして。土地を探しており、気に入った土地を見つけました。
ただ、そこは、建築条件付きの土地でした。行ってみるとその不動産屋はその地域の古い業者≪認可番号が7番≫でしたが、そばにある建築設計事務所も、小さい感じでした。今回の購入と建築を建ててもらうことが、そこで果たして問題が無いか、第3者に調査をしてもらいたいのです。

  1. その土地の価格が妥当で、問題のない土地かどうか?
  2. その建築設計事務所が、過去の問題をおこしていないか?
  3. 建築を建てるにあたって、契約内容に問題があるかどうかのチェック
  4. 建設時に、決められた設計どおりに建てているかどうかなどのチェック

これらの調査をしてくれるところがあれば、教えていただけませんか?よろしくお願いします。

はじめまして。ニュートンの酒井と申します。ご質問ありがとうございました。

  1. その土地の価格が妥当で、問題のない土地かどうか?について

    価格の妥当性については、周辺の土地の取引した状況や、似たような取引の事例(土地の大きさ、道路状況、路線価など)を比較することです。また、問題のない土地かどうかについてですが、土地取引の際には、必ず重要事項の説明を受けます。この重要事項の説明の際には、業者が知りえた情報(あくまで知りえた情報)については、必ず、宅建業法という法律で開示が義務づけられています。実務上では、契約の直前に重要事項の説明を受けますが、契約の数日前に契約書と重要事項の説明書の案文(あんぶん)を業者に要求して、事前に契約書と重要事項の説明書をチェックすることが賢明です。逆にそのことを嫌がる業者は要注意です。また、有効な方法としては、その土地の近くへ出向き、ご近所の方にお話を伺うのが生の声で正直な感想が聞けるでしょう。
  2. その建築設計事務所が、過去の問題を起こしていないか?について

    建築事務所の場合、大きな違反や問題をおこした場合は、国土交通省より、指導など、各自治体より開示されます。また、建築士会という任意加入の団体があり、そこに登録している先生でしたら、それなりの情報が手に入ります。しかしあくまで任意加入であり、残念ながら、過去におこした問題のすべては、なかなか分かりづらいというのが実情です。
  3. 建物を建てるにあたって、契約内容に問題があるかどうかのチェックについて

    建築にあたっての契約書については、一般的には専用のフォーマットの契約書が存在しますので、その契約書と比較して、契約内容に問題があるかのチェックは可能です。
  4. 建設時に、決められた設計どおりに建てているかどうかなどのチェックについ

    「建築診断士」という資格を持った方がいますが、実際は高等な知識有する方はわずかであるというのが実情であり、表面的な傷などについては、すぐに分かりますが、内部的なことについては、一度建ててしまうとなかなか分かりづらいのが現状です。決められた設計どおりに建てているかについては、信頼関係によってくるでしょう。
    ここからは、私見ですが一番良いのは、定期的に施主様自身が建設現場に足を運ばれることです。ジュースやお茶の1本でも持っていき、直接、大工さんと話すことも大事です。

さて、最初のご相談に戻りますが、「第三者に調査」をされたいのであれば、ニュートンで、できることであれば調査させていただきますので、再度ご相談くださいませ。相談内容や調査項目により、価格がちがいます。


ご相談一覧へこのページの先頭へ

 隣の土地を購入しようと思っておりますが・・・

お隣りとは二戸一でしたが、昨年私の方で家を建てました。隣家は77歳位のおばあさんが一人で住んでいます。その家は亡くなったご主人の名義で、土地は不動産会社のものです。(私達も、その会社から土地を買いました。)

最近、お隣のおばあさんが土地代を6ヶ月以上滞納しているそうです。その会社の担当の人が、滞納の件で、おばあさん宅を訪ね、土地代を振り込んでもらう約束をしたけれど、振込が無かったので、ちょっと憤慨されているようです。

実は私達の方の土地も狭く、ガレージ、庭も狭いので前から隣の土地が欲しいと思っていました。不動産会社の担当の人が隣を訪ねて来た時に、たまたまうちの主人が出会い、隣の土地が欲しい意向を告げました。

先日その担当の方からうちに電話があり、「土地をおばあさん一代の所有権にして、そのかわり、土地を安く売ってもらう話」をしたいそうなのです。

その担当の方が言うには、「おばさんがいなくなったら、私達がその土地を使え、更地にするのも私達がしなければならないのですが、土地代は半額位にしてくれる」そうです。

こういった「契約」はどうなるのでしょうか?

メール相談ありがとうございます。

土地購入は大事な判断ですのでくれぐれも慎重に行ってください。不動産売買の場合、口頭でも契約は成立しますので注意してください。

不明な点 1.不動産会社が言う「おばあさん一代の所有権にする」とはどういうことでしょうか?法律的にはこのおばあさんは、亡くなった夫の相続人ですのでこの家の借地権をもっておられます。不動産屋さんがこの家と借地権を買わない限り売買の話にはならないのです。

不明な点2.この借地権、及び家屋の所有権はおばあさんが亡くなってもその相続人が引き継げるものですので、通常で考えると使用できません。

今回の重要なポイントは、「おばあさん一代の家の所有権」です。あまり一般的には聞いたことがありません。通常は土地代を払わないからといってこういった措置にすることはできません不動産屋さんがこの家屋の所有権を有されてからお話を進めるのが一番安全策かと思います。
そうでないと、土地(おばあさんの底地)を所有した時から、今、不動産屋さんがおばあさんとトラブっている関係をそのまま引き継ぐ危険性があります。


ご相談一覧へこのページの先頭へ

  借地権につきましてお伺いいたします。
よく借地権ということを聞きますが、素人には良く理解できません。分かりやすく教えていただけませんでしょうか。

  1. 借地権の目的・内容
  2. 借地権の評価 等

お聞きの借地権ですが、範囲がとても広範囲で、また法律的なことは非常に難しいですが一般的なことを説明します。

1.借地権の目的・内容

「建物の所有を目的とする賃借権及び地上権をいう」
簡単には土地の上に建てられた建物所有者等が、土地の所有者に対して 有する権利です。

また他人の土地を使用する場合(資材置場やゴルフ場)の地上権も借地権と いいます。これらは借地法によって借りた側の人を 手厚く保護するように しています。

たとえば、土地5000万円(更地評価)相当の上に賃借されて建物を持って おられる場合、借地権は(借地権割合が50%の場合)2500万円あるとされます。 現実には地主さんとの交渉が必要ですが。

2.借地権の評価 等

基本的には地域的に借地権割合が決まっていますので(所轄の税務署で教えてくれます)それに土地更地価格をかければ出ますがこの評価方法も一定ではなく前述の地主さんとの話し合いや土地の評価方法によっても変わってきます。


ご相談一覧へこのページの先頭へ

  弊社の隣りの会社が、弊社と隣り合わせの土地をある行政機関へ売却することになりました。建物を取り壊して、更地に出来次第売買するとのことです。

この取引自体弊社とは関係は無いのですが、隣地境界の確認をしたいとのことと、更地のままでは物騒ですのでフェンスで土地を囲みたいと買主の行政機関は申しております。

私は言いなりでもいいのかなとも思っておりますが、注意点などございましたら御指導ください。

ご質問の件ですが、あまり心配は無いと思います。フェンスを張る前に土地の境界の確認ですので、確認さえしっかりすれば、そして確認通りフェンスを張ってもらえばOKです。

ただし境界の確認はどうされますか。境界確認書のような境界を確定されるようなものがあればいいですが、無ければ境界確定は慎重になさってください。お互い境界を表すようなものを持ち寄り合意ラインが納得できればいいですが、そうでなければご自身が納得されるまで慎重にことを進めてください。

納得できなければ境界印を押す必要はありません。 ただあまりゴネルようなことだけはやめましょう。 お互い様という気持ちも忘れず、確定作業に協力してあげればいいでしょう。


ご相談一覧へこのページの先頭へ

  母の住まいの立ち退きについての質問です。

母は、突然今月の初めに「ココを売るので来月の初めに出て行ってくれ」と大家さんに言われました。即座に「お金がないので出れません。」といったのですが大家さんは「出て行ってくれ。」の一点張りです。その数日後、大家さんは入居の際の紹介者に電話をして、「10万円で出て行ってくれ。」と言ったそうです。

その後音沙汰がないので大家さんを訪ねたところ、大家さんはいなくて大家さんの娘さん(成人してます)に「出て行きたくてもお金がないことを伝えてください。」と伝言を頼みました。

しかし、数日後その娘さんがやってきて10万円を差し出し、「そういう話がつ いてるからと父が言ってました。」と言います。母は、「そんな話してません。そのお金は受け取れません。」と言ったので娘さんは帰りました。

そのさらに数日後大家さんがやってきたと思ったら「出ていかな警察を呼ぶで。」とか「荷物は全部出す。」や、「普通は、告知してから二ヶ月で出て行くものだ。不動産屋に聞いてみろ。」などと、大声でがなるだけがなって帰ったそうです。

母は、家賃の延滞もしたことないですし。周りの住人に迷惑をかけたこともあり ません。大家さんの事情だけで言うことを聞かなくてはいけないのでしょうか? 教えてください。

大変お困りですね。しっかり胸をはって対応しましょう。ただ、当事者だけではなかなか解決しにくいのですし法律関係等色々難しいので第三者に相談することをお勧めいたします。

  1. 先ず区役所の市民課に相談に行ってください。
  2. 全国借家人組合等に相談することもできます。
  3. 区役所の無料の法律相談があるのでそちらにも相談してみてください。

ただ大家さん側のお話が解からないので、一方的なお話は差し控えたいですが、 保証金等を払っていて契約書もあり、新しい借家人契約でもない限り 大家さんの対応は常識では考えられないものです。 勇気をもって対応しましょう。


ご相談一覧へこのページの先頭へ

  4年前に中古の建売の家を買いました。裏が崖のような空き地です。空き地までの高さが5mくらいあります。最近になって、その空き地に工事が入り何が建つのかと呑気に思っていたら、途中で工事が中断し、業者が我々に話し合いたいと言ってきました。

その内容が・・もし地震がきて空き地のほうに家が倒れてきたら、お互いに大変だから応急処置で鉄板で支えにする工事をしたいから、4件で合計500万円負担して欲しいというものでした。突然の話で、びっくりしています。さらに半分脅しのような感じで、一週間後に返事がほしいというのです。

金額が正当な額なのか、その工事をすることで、本当に問題が解決するのか、いろいろ不安です。どう対応すればいいのか、4件で話し合いましたがお金を出そうという方向に傾いています。至急ご返答お願いします。

とても重大な問題ですので、わたしも安易なアドバイスはできません。
しかしあっせておられますのでこの状況でわかる範囲でお答えしてみます。

  1. 1週間で答える必要はありません。「答えに暫く時間がかかる」旨を業者に伝えてください。
  2. 先ず、市の開発指導課もしくは建築指導課に詳しい相談を4軒の皆さんと行ってください。
  3. または信頼のおける設計事務所もしくは大手のゲネコンクラスの技術者のお知りあいがいらっしゃればその方に相談してください。
  4. 問題が大きくなるようでしたら、弁護士に相談することも辞さない覚悟でいてください。
  5. 民間の相談窓口もあります。勿論ニュートンもそうです。
    ・(株)ニュートン tel 06-6391-3977
    ・住宅検査協会 tel 06-6946-0039
    ・欠陥住宅を正す会 tel 06-6443-6058
    ・欠陥住宅関西ネット tel 06-6636-9361
    等に相談してください。
  6. 簡単な相談でしたら無料ですが調査等が伴うものは有料になります。

以上6項目について至急に皆さんと相談してください。500万円のお金は大金です。慎重に事を運んでください。是非第三者の公正な判断に耳を傾けましょう。ただしとてもたくさんの資料と調査が必要になる可能性があります。


ご相談一覧へこのページの先頭へ

  50台ほど駐車できる青空の駐車場を経営しています。最近大手のゼネコンや近くの工務店から、「賃貸マンションへ立て替えてはどうか」とよく営業に来られます。

大きな借入金も不安ですが、今の時代、このまま駐車場というのも不安です。まして相続税を考えるとどうするのが得策なのでしょうか・・・子供はまだ学生です。

1.まずマンションは、本当に安定的な収入源となるのでしょうか?

2.銀行の金利は将来的にも低金利なのでしょうか?

3.ゼネコンや工務店は大丈夫ですか?

4.相続のために借入金をお考えでしょうか?

5. 他に資産をお持ちであれば、それら全てを考えて相続(節税)をお考えですか?


ご相談一覧へこのページの先頭へ

  自宅近くに、遊休地(約500坪)を所有しています。収益性を考えると駐車場にしてもマンションを建てても、良くないと思えます。ただ、固定資産税や維持費もかかりますので放っておくのも・・・収益を得られる何かいい方法はないでしょうか?

1.あなたがそもそも、遊休地を手に入れられた理由を教えて下さい。そしてあなたの名義になってどれくらい経ちますか?

2.近くの(または知り合いの)不動産業者に1度でも売却の打診はされましたか?

3.建売、分譲計画はどうですか?


ご相談一覧へこのページの先頭へ

  住宅地約780坪を所有しています。当時は坪10万位の取引価格地でした。

ここへ一戸建貸家13戸を建設した場合、家賃65,000円で想定し、工事費は 全額(6,500万円位)借入れをして建てて資産活用をするか、坪単価12万位 なら売却した方がいいか、思案しています。先祖から貰った土地で、20年になります。宜しくお願いします。

 とても大きな問題ですので、簡単にはアドバイスできません。

何のための取り組みなのか、目的がはっきりしませんと特にアドバイスは無理です。相続税対策なのか、節税対策なのかあるいは今有る資産運用なのか、資金を借りてまでするべきなのかの見極めをするには多くの資料が必要です。事業計画、近隣環境調査、資金、市場調査などです。そんな資料を元に目的に合わせ、さらにシュミレートします。

最近似たようなケースが大阪でもありました。ご相談を頂いてから計画だけ1年。計画書は実に300ページにものぼりました。お客様はその計画書を吟味されてその中の1つの案をチョイスされたわけです。

相談をする相手が、建設会社であれば「建てる」方向に、不動産会社であれば「売る」方向にとそれぞれの立場により微妙に答えが違ってきますので、

できれば、税理士さんをからめてあるいは税理士さんのバックアップがあるような「中立」のコンサルタントにご相談されるのが良いかと思います。不動産の場合地域的なものが大きく左右されますので、できるだけ地元の方にご依頼されるのがいいでしょう。
大事な資産は「一人」で決めずに慎重に取り組みをなさってください。


ご相談一覧へこのページの先頭へ

  現在、役所で『地籍調査』を実施しております。家・畑・山林などの境界線をはっきりさせているようです。その調査でA家とB家が、境界線をめぐって争っています。話し合いでは解決できない状況です。

町が100年くらい前に作成した地図と、実際の境界線が違っている為です。境界線を決める根拠は、地図と昔からの石垣程度です。

A家は、石垣は先祖の頃からあるので、現状を尊重すると主張し、B家は,A家が勝手にB家の土地内に石垣を築いたので、地図を優先し、新たな境界線を設ける必要があるという主張です。どちらの言い分が通るのか教えて下さい。

この「地図」というのは「公図」のことでしょうか・・それであるなら これは境界をはっきりさせるものではなく、接地相手を特定するもので、いずれにしましてもこの場合『どちらとも言えない』です。

「土地境界鑑定書」なり、「公的な測量図」等がない場合は結論は出ません。また、ご相談のように境界で争っている場合、当事者同士で決着をつけるのは至難の業です。

それで多くの場合裁判所で調停をかけることをオススメします。お互いの資料を出し合って第三者に調停をしてもらう。それでも決着しない場合は、弁護士をつけて争うしかないでしょうね。


ご相談一覧へこのページの先頭へ

  市内で電機機器の製造会社を経営しています。

弊社が増改築の出来ない住居地区に指定されているため,大規模な改善が出来ません。ついては現状の立地からの移転を考えています。事業計画書の策定や資金の借り入れ等に必要な諸々を教えていただきたいです。

現在の貴社の土地は第1種住居地域です。 以前は工業地域だったはずですが用途変更が行われたのだと思われます。 今後の貴社の発展性や計画を考えた時、移転計画を考えられるのが賢明かと思われます。

  1. 貴社の取引のある金融機関に移転計画をお話ください。 公的融資、民間融資共その銀行で扱わすのが良いと思います。
  2. 事業の大体の予算をつかむ必要があります。 土地はその場所固有のものですので具体的な場所の特定、大きさ等の指定により場所を特定しましょう。 決してそれですぐに買うわけではなく事業計画として考えましょう。 また建設費も算出しましょう。 この土地繧ニ建設費が大きなウエイトを占めます。
  3. その他の経費も算出しましょう。 引越し費用、特殊な設備費用、税金関係、結構な額になります。
  4. 予算を大まかで算出しもう一度銀行へ 今度は銀行の融資条件を確認しなければいけません。 自己資金額、金利、返済期間、保証協会付きの有無、土地の担保価値月々返済額の確認が必要です。
  5. これでNOであればもう一度2.に戻って土地の選定から考えましょう。 この流れで精度を高めていきます。

以上のような流れで資金計画をしてみてください。


ご相談一覧へこのページの先頭へ

  大阪市内で機械の会社を経営しています。 会社の敷地のうち200坪については、土地建物の所有権を有しています。それ以外に70坪ありますが、そこは賃借権のみで賃料を家主に支払っています。

最近、近くの不動産仲介業者から土地の所有権を路線価の75%で買わないかと薦められています。借地権は考慮しないで(建物は築60年ぐらい経っておりますのでほとんど価値はありません)この条件で購入していいものでしょうか。

この場合、建物の老朽化はあまり関係はありません。しかし借地権は非常に強いものであり、更地土地評価の6〜7割を有しているものです。そしてその権利は建物所有者が持っているもので貴社にはありません。

土地売買のお話を進める前に、まず建物所有者とのお話を進めるべきです。その後土地についてのお話を進めるべきと考えます。

ただ借家権は有されているので、たとえ土地所有権が更地価格の75%であったとしても(このケースの場合20〜30%が妥当か)貴社所有地と隣接しているので、一概に購入土地価格が高いとは言えません。

ただお話の順序としては、建物所有者、それから土地所有者と進めるべきだと思います。


ご相談一覧へこのページの先頭へ
土地編  建物編  
ページの先頭へ

お問い合わせ

土地・建物に関するお問い合わせ、
又はプロデュースのご依頼

不動産事業部:直通ダイヤル 06-6325-0580

お問い合わせフォーム

電子メール